Steuer-Tipps und Steuer-Infos zur Hofübernahme

Steuer-Tipps und Steuer-Infos zur Hofübernahme

Tipps & Tricks rund um Recht und Steuer

Einleitung:

Im Rahmen der Hofübergabe wollen Übernehmer und Übergeber gleichsam in einem Zug das Eigentum am landwirtschaftlichen Betrieb übertragen, die Altersvorsorge der Übergeber absichern und allfällige Abfindungen an die weichenden Kinder regeln. Eine steuerliche Beratung vor der Unterzeichnung des Übergabevertrages ist aufgrund der für die Vertragsparteien oft nicht zu erkennenden finanziellen Auswirkungen auf jeden Fall zu empfehlen. Bei etlichen Schritten ist die Mitwirkung eines Notars bzw. eines Rechtsanwaltes zwingend.

Den Durchblick im Steuerdschungel bewahren:

Bei erfolgreicher Betriebsübergabe sind verschiedenste Abgaben zu entrichten, so etwa die Grunderwerbssteuer:

Auf einen Blick –  Grunderwerbssteuer

  • Bei der begünstigten bäuerlichen Betriebsübergabe beträgt die Grunderwerbsteuer 2 % vom (einfachen) land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert
  • Anzeige des Übergabsvertrages an das Gebührenfinanzamt bis zum 15. des auf die Vertragsunterzeichnung zweitfolgenden Monats beim Finanzamt (zwingend durch einen Rechtsanwalt oder Notar).
  • Bei der Gerichtsgebührenberechnung ist bei Übertragungen an einen begünstigten Personenkreis in der Regel der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage anzunehmen
  • Bei Flurbereinigungsverfahren Agrarbezirksbehörde kontaktieren (Grunderwerbsteuerbefreiung beantragen).

Ausführliche Infos zur Grunderwerbssteuer:

Der Grunderwerbsteuer unterliegen alle entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerbe von Grundstücken. Beim landwirtschaftlichen Übergabsvertrag sind die vom Übernehmer zu erbringenden Gegenleistungen (z.B. Ausgedinge, Hinauszahlungen, Schuldübernahme) im Vergleich zum Wert des Betriebes meist sehr gering. Grundsätzlich ist der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Bei der Übergabe land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke wird die Grunderwerbsteuer jedoch vom einfachen Einheitswert (EW) berechnet, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind („begünstigte bäuerliche Betriebsübergabe“ gemäß § 4 Abs. 2 Z 2 Grunderwerbsteuergesetz):

  • Übergabe eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes (Grundstückes)
  • Übergabe an den Ehegatten, einen Elternteil, ein Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind des Übergebers (= beschränkter Personenkreis)
  • die übergebene Liegenschaft muss weiterhin land- und forstwirtschaftlich genutzt werden
  • durch den Übergabsvertrag muss der Lebensunterhalt des Übergebers gesichert werden (z.B. Geldleistungen, Naturalleistungen, freie Station)

Bei der bäuerlichen Betriebsübergabe an den begünstigten Personenkreis beträgt der Steuersatz 2 %, beim Grundstückserwerb durch den nicht begünstigten Personenkreis 3,5 % der Bemessungsgrundlage.

Die Steuerschuld entsteht mit der Verwirklichung des Erwerbsvorganges. Das ist in der Regel mit der Unterfertigung der Vertragsurkunde. Bis zum 15. des dem Entstehen der Steuerschuld folgenden zweiten Kalendermonats ist die Abgabenerklärung (seit 2013 verpflichtend durch einen Rechtsanwalt oder Notar) unter Verwendung des amtlichen Vordruckes (Formular Gre 1, zu finden unter www.bmf.gv.at) beim Finanzamt einzureichen (z.B. Vertragsabschluss am 11. August 2015 – Abgaben der Abgabenerklärung bis 15. Oktober 2015).

Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern setzt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich mit Bescheid fest. Die Grunderwerbsteuerschuld wird einen Monat nach Zustellung des Grunderwerbsteuerbescheides fällig.

Wenn im Übergabevertrag keine Geldwerte festgelegt wurden, kommen fixe Sätze bei der Bewertung des Ausgedinges zur Anwendung. Ein Erlass des BMF aus dem Jahr 2009 sieht die Bewertung der Pflege und Betreuung des Übergebers mit mindestens 200,– EURO monatlich vor, die Kosten für ein Begräbnis sind mit mindestens 2.500,– EURO anzusetzen. Diese Werte dienen als Richtgröße. Abweichungen in Einzelfällen sind durchaus möglich.

  • Der Erwerb eines Grundstückes, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 1.100,– EURO nicht übersteigt (Bagatellgrenze).
  • Unentgeltliche Erwerbe von Betrieben (mindestens ein Viertel) durch natürliche Personen, wenn bei einem Erwerb unter Lebenden der Übergeber erwerbsunfähig ist oder das 55. Lebensjahr vollendet hat, bis zu einem Freibetrag von 365.000 EURO. Dieser Freibetrag kommt bei einer typischen bäuerlichen Betriebsübergabe – wo die Grunderwerbsteuer begünstigt vom einfachen EW des Betriebes zu berechnen ist – nicht zur Anwendung. Wenn es innerhalb von 5 Jahren (Beobachtungsfrist) zu einer Betriebsaufgabe kommt, ist die Steuer im Nachhinein zu erheben – Meldepflicht innerhalb eines Monats!
  • Grundstückserwerb im Wege eines Zusammenlegungsverfahrens oder eines Flurbereinigungsverfahrens.
  • Bei behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland, der Erwerb eines Grundstückes nach den für die bessere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften.

Begünstigungen für Hofübernehmer nach dem Neugründungs-Förderungsgesetz:

Seit 1.1.2002 sind bestimmte Betriebsübergaben bis zu einem Wert von 75.000 EURO (Freibetrag) insbesondere von der Grunderwerbsteuer sowie von Stempelgebühren und Bundesverwaltungsabgaben (z.B. bei Grundverkehrsansuchen, Zulassungsgebühr für Kraftfahrzeuge) befreit. Bei der begünstigten bäuerlichen Betriebsübergabe an nahe Angehörige („begünstigter Personenkreis“) wird der einfache land- und forstwirtschaftliche Einheitswert als Wert herangezogen, andernfalls der dreifache Einheitswert bzw. die höheren für die Betriebsübergabe gewährten Gegenleistungen.

Voraussetzungen, um die Begünstigungen des NeuFöG wahrzunehmen:

Die Abgabenbegünstigungen (insbesondere 75.000 EURO Freibetrag bei Grunderwerbsteuer) werden gewährt, wenn:

  • die bisher die Betriebsführung beherrschende Person den Betrieb übergibt und der fortan den Betrieb führende Übernehmer sich bisher nicht in vergleichbarer Art beherrschend betrieblich betätigt hat. Keine begünstigte Hofübertragung liegt daher vor, wenn der Übernehmer in den letzten 15 Jahren vor der Übernahme als Betriebsführer (z.B. Pächter) den elterlichen oder einen anderen (von den Wirtschaftstätigkeiten gemäß ÖNACE her vergleichbaren) land- und forstwirtschaftlichen Betrieb auf eigene Rechnung und Gefahr bewirtschaftet hat.
  • die Erklärung der Betriebsübertragung unter vorheriger Inanspruchnahme einer Beratung durch die gesetzliche Berufsvertretung (Bezirksbauernkammer) erfolgt ist. Die Erklärung der Betriebsübertragung muss im Zeitpunkt des Entstehens des Abgabenanspruches gegeben sein (d.h. im Regelfall vor Unterfertigung des Übergabsvertrages).

Die dazu notwendigen Formulare NeuFoe 3 sind unter www.bmf.gv.at erhältlich.

Voraussetzung für die Abgabenbegünstigungen ist somit auch das rechtzeitige Vorliegen der Neufoe 3-Bestätigung seitens der örtlich zuständigen Landwirtschaftskammer (daher Bezirksbauernkammer bereits vor Vertragsunterzeichnung kontaktieren!).

Grundbuchseintragungsgebühr:

Die Grundbuchseintragungsgebühr (so nennt man die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechtes beim Bezirksgericht) beträgt 1,1 % der Bemessungsgrundlage. Bei der Berechnung der Grundbuchseintragungsgebühr ist bei Übertragungen von Liegenschaften an den Ehegatten, eingetragenen Partner oder Lebensgefährten (gemeinsamer Wohnsitz), oder an einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, an ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder an Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30 % des Verkehrswertes heranzuziehen. Bei Kauf, Renten, Tausch und Enteignung gilt der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage, in allen übrigen Fällen in der Regel der Verkehrswert.

Eine Befreiung von der Grundbuchseintragungsgebühr  durch das Neugründungsförderungsgesetz gibt es in der Regel nicht, weil diese nur für „die Einbringung von Grundstücken auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage unmittelbar im Zusammenhang mit der Neugründung einer Gesellschaft gilt, soweit Geschäftsanteile oder Anteile am Vermögen der Gesellschaft als Gegenleistung gewährt werden“.

Besondere Umstände bei Verpachtung des Betriebes:

Die Verpachtung als erster Schritt zur vollständigen Hofübergabe:

  • In manchen Fällen wird der land- und forstwirtschaftliche Betrieb vorerst an den künftigen Hofübernehmer verpachtet und danach an diesen übergeben. Solche Pachtverträge sollen nur auf eine verhältnismäßig kurze Pachtdauer (z.B. ein Jahr) abgeschlossen werden. Bei einer Dauerverpachtung kann die Finanzverwaltung eine Betriebsaufgabe unterstellen, wenn aus dem Gesamtbild der Verhältnisse die Absicht des Verpächters zu erkennen ist, dass er den Betrieb nach Auflösung des Pachtvertrages nicht mehr auf eigene Rechnung und Gefahr weiterführen wird. Wird nach einer kurzfristigen Verpachtung ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb im Rahmen einer bäuerlichen Hofübergabe übergeben, liegt keine Betriebsaufgabe (Einkommensteuerpflicht für die so genannten stillen Reserven) vor. Unabhängig davon wirkt sich die Höhe des Pachtentgeltes steuerlich aus (Einnahme bzw. Ausgabe). Verträge zwischen nahen Angehörigen werden dann von der Finanzverwaltung anerkannt, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (SV-Versicherung, Anzeige an das Finanzamt), einen eindeutigen und klaren Inhalt haben und auch zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. Als Grundregel gilt: Gleiche Bewirtschaftungsverhältnisse sowohl bei Sozialversicherung, Finanzamt und AMA. Ein unangemessen niedriges Pachtentgelt zwischen nahen Angehörigen kann zur Nichtanerkennung des Pachtverhältnisses führen (Nichtabsetzbarkeit der Pachtzinse), rechtfertigt aber nicht die Annahme einer Betriebsaufgabe. Soweit in den einzelnen Bundesländern Richtpachtsätze der Landwirtschaftskammern vorhanden sind, dienen diese als Orientierungshilfe. In Niederösterreich beträgt dieser 150 EURO/ha Ackerland pro Jahr. Eine überlegte Betriebsübergabe ist der langfristigen Betriebsverpachtung jedenfalls vorzuziehen. Pachtverträge unterliegen der Vergebührung. Bemessungsgrundlage dafür ist der Jahrespacht summiert über die Vertragsdauer, höchstens jedoch der 18-fache Jahreswert. Bei unbestimmter Vertragsdauer gilt als Bemessungsgrundlage der 3-fache Jahrespachtzins. Die Bemessungsgrundlage ist mit 1 % zu multiplizieren, selbst zu berechnen und vom Verpächter bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Vertragsabschluss an das zuständige Finanzamt abzuführen.

Einkommenssteuer & Umsatzsteuer

Einkommensteuerrechtliche Auswirkungen der Betriebsübergabe

Ausgedingelasten, wie beispielsweise freie Station, Geld- und Sachleistungen, stellen bei den Übergebern sonstige Einkünfte dar. Für die Berechnung der Einkommensteuer wird der Wert der freien Station (Sachleistungen) entweder mit einer Jahrespauschale von 700 EURO je Person angesetzt oder es werden die tatsächlichen Kosten geltend gemacht.

Bei einer Schenkung kann diese Jahrespauschale oder sonstige Kosten vom Übernehmer natürlich nicht in Anspruch genommen werden. Bezieht der Bauernpensionist neben der Bauernpension lediglich Einkünfte von maximal 730 EURO pro Jahr, so ist er von der Verpflichtung, eine Einkommensteuererklärung abzugeben, befreit. Der Hofübernehmer kann bei der pauschalen Gewinnermittlung die pauschalen oder tatsächlichen Ausgedingelasten als Abzugsposten geltend machen.

Umsatzsteuerrechtliche Auswirkungen der Betriebsübergabe

Beim nichtbuchführungspflichtigen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb erstreckt sich die Umsatzsteuerpauschalierung unter anderem auch auf die Hofübergabe. Eine beachtliche Umsatzsteuerpflicht wird aber ausgelöst, wenn ein buchführungspflichtiger Betrieb oder land- und forstwirtschaftlicher Betrieb, der (irgendwann) innerhalb der letzten 20 Jahre an der Regelbesteuerung teilgenommen hat, übergeben wird. Es erfolgt eine Berichtigung der Umsatzsteuer – bei Gebäuden 1/20 pro Jahr ab 1.4.2012 (bei bereits vorheriger erstmaliger Verwendung des Gebäudes ist 1/10 pro Jahr an das Finanzamt zurück zu zahlen). In diesem Fall ist es auch für (inzwischen wieder) umsatzsteuerpauschalierte Betriebe meist günstiger, wenn Übergeber und Übernehmer vor dem 31.12. (wieder) zur Regelbesteuerung optieren. Diesfalls darf der Übergeber für die Betriebsübertragung Rechnungen mit Umsatzsteuer ausstellen und der Übernehmer hat, wenn er regelbesteuert ist, den Vorsteuerabzug, sodass die Umsatzsteuer keine Belastung darstellt („Durchlaufposten“). Im Zusammenhang mit der Übergabe eines (ehemals) regelbesteuerten Betriebes ist daher eine steuerliche Beratung dringend anzuraten (wie erwähnt – Vorsteuerberichtung bei Wirtschaftsgebäuden innerhalb der 20-Jahresfrist, sofern Übergeber und Übernehmer nicht optieren). Für Hofübernehmer/innen gilt, dass im Fall von Investitionen die Sinnhaftigkeit einer Option zur Regelbesteuerung jedenfalls zu überprüfen ist. Die Option zur Regelbesteuerung kann nur bis zum 31.12. eines Jahres (rückwirkend ab Beginn dieses Kalenderjahres) beantragt werden und verpflichtet über einen Zeitraum von 5 Jahren zur Regelbesteuerung.

Ansprechpartner & Auskunftsstellen:

Österreichische Jungbauernschaft
Brucknerstraße 6/3, 1040 Wien
Tel.: 01/505 81 73-13, E-Mail: office@jungbauern.at
www.jungbauern.at

Burgenland
Krautgartenweg 4, 7001 Eisenstadt
Tel.: 02682/63116-0

Kärnten
Feldkirchner Straße 52, 9021 Klagenfurt
Tel.: 0463/58 45

Oberösterreich
Blumauerstraße 47, 4010 Linz
Tel.: 0732/7633

Salzburg
Rainerstraße 25, 5020 Salzburg
Tel.: 0662/874591

Steiermark
Dietrich-Keller-Strasse 20, 8074 Raaba bei Graz
Tel.: 0316/343

Tirol
Fritz-Konzert-Straße 5, 6021 Innsbruck
Tel.: 0512/52067

Vorarlberg
Montfortstraße 9, 6901 Bregenz
Tel.: 05574/4924

Landwirtschaftskammer Österreich
Schauflergasse 6, 1014 Wien
Tel.: 01/53441, E-Mail: office@lk-oe.at
www.lk-oe.at

Landwirtschaftskammer Burgenland
Esterhazystraße 15, 7000 Eisenstadt
Tel.: 02682/702, E-Mail: office@lk-bgld.at
www.lk-bgld.at

Landwirtschaftskammer Kärnten
Museumgasse 5, 9020 Klagenfurt
Tel.: 0463/5850, E-Mail: office@lk-kaernten.at
www.lk-kaernten.at

Landwirtschaftskammer Niederösterreich
Wiener Straße 64, 3100 St. Pölten
Tel.: 050/259, E-Mail: office@lk-noe.at
www.lk-noe.at

Landwirtschaftskammer Oberösterreich
Auf der Gugl 3, 4021 Linz
Tel.: 050/6902, E-Mail: office@lk-ooe.at
www.lk-ooe.at

Landwirtschaftskammer Salzburg
Schwarzstraße 19, 5024 Salzburg
Tel.: 0662/870571, E-Mail: office@lk-salzburg.at
www.lk-salzburg.at

Landwirtschaftskammer Steiermark
Hamerlinggasse 3, 8010 Graz
Tel.: 0316/8050, E-Mail: office@lk-stmk.at
www.lk-stmk.at

Landwirtschaftskammer Tirol
Brixnerstrasse 1, 6020 Innsbruck
Tel.: 05/9292, E-Mail: office@lk-tirol.at
www.lk-tirol.at

Landwirtschaftskammer Vorarlberg
Montfortstraße 9-11, 6900 Bregenz
Tel.: 05574/400, E-Mail: office@lk-vbg.at
www.diekammer.info

Landwirtschaftskammer Wien
Gumpendorfer Straße 15, 1060 Wien
Tel.: 01/5879528, E-Mail: office@lk-wien.at
www.lk-wien.at

SVB—Sozialversicherungsanstalt der Bauern
Hauptstelle – Regionalbüro Niederösterreich
Ghegastraße 1, 1031 Wien
Tel.: 01/79706-0, E-Mail: info@svb.at
www.svb.at